～深谷市深谷小学校前～ 「ベルーガ不動産株式会社」
2014年07月01日
<No 26>
■＜２０１４年＞失敗しない不動産選び・・・７月号～ 当店の店内写真と第２お打ち合わせ室内のキッズコーナーの写真です。
今月のテーマ「中古マンションの購入前チェックポイント」について
今月は「中古マンションの購入申込み前」にぜひ確認しておきたい点を
５ポイントに絞ってご紹介させていただきます。
＜購入申込み前にあらかじめ確認したいポイント＞
①購入予定の物件が、「住宅ローン減税」の対象かどうかの確認について。
住宅ローンを利用しての購入の場合は、物件の販売担当者に「しっかりと」
対象物件かどうかの確認をされる事をお勧めします。中古のマンションは
２５年以上建築より経過した物件も多く、仮に築年数が２５年を超えている
場合でも耐震基準などの一定の条件を満たしているか等「住宅ローン減税」
の対象物件かどうかはやはり販売担当者から「契約の当日ではなく、前
もって」確認しておいた方がよいと思います（前もって聞いていれば、
たとえ対象外物件だとしても「住宅ローン減税は期待できない・・」等の
心の準備ができますので・・）
②駐車場の場所の具体的な確認について。
「駐車場は近隣にて 月○○円」などの広告の場合は購入申込み前に、
「実際に近隣のどこの場所が借りることが可能か？」を販売担当者や
必要に応じて「ご自身で」確認される事をお勧めします。特に２台分確保
が必要な場合や、ワゴンタイプの車を所有の方はご注意願います。
③現状設置の設備機器等の経過年数の確認について。
「現状にて売却」の場合はガス台や換気扇、お風呂のコントローラー、
前居住者が使用していたエアコン等が、設置後すでに何年経過しているか
を丁寧に確認検討される事をお勧めします。場合により経過年数に応じて
入居開始前に「買主負担」であっても部品交換修理や、新品交換をして
しまった方が将来的にお得な場合もあります。入居開始後は業者を呼んで
の見積りや修理、交換は時間とお金が入居前より大変です。特にエアコン
はまだ使える場合でも１２年以上前のものは現在のものに比べて驚くほど
電気を消費します。何か月もの間「高い電気代」を払ってしまってから
結局「交換」というということもよくあります。ご注意願います。
（：物件の内観見学の際、ご案内者の許可がいただければ携帯電話のカメラ
でエアコンに貼ってある型式プレートの部分を大きく写しておけば、必要
な時に後から年式や型式、メーカー等が確認できます）
④管理体制の現在の実情の確認について。
「管理人室有」のマンションであっても、新築時は「常駐」だったのに現在
は・・という場合があります。１階のロビーにある管理人室が、いつも電気
が消えて閉っており、「定期的な巡回のみ・・」に管理方法が変更されて
いる場合もあります。ぜひ、販売担当者に「現状について」お聞きしたり、
気になるようでしたら「ご自身で」再度現地確認されてはいかがでしょうか。
・・・「防犯カメラ作動中！」の掲示がエレベーターホールにあったので
安心だと思って購入を決めたのに実際は・・といったご不満が購入後におき
ないよう気になる点がありましたら事前に販売担当者にお聞きになり、
「マンションの管理会社」に担当者より内容確認をしていただければと思い
ます。
⑤購入予定のマンションの「最新の規約」の確認について。
購入マンションの場合は規約や遵守すべき事項がそのマンションごとに違い
ます。特に「ペットと同居」をご検討の方は、必ず販売担当者に「規約」
について確認していただく事をお勧めします。ペットの飼育についての規定
は「新築販売時の規約」にたいして修正変更されている場合がよくあります。
事前に「同居したいペットの数と種別」が可能か？販売担当者に依頼して
管理会社に確認の上、購入申込みをされた方が安心だと思います。
* 尚、昨年１０月号の「失敗しない・・」の中でもマンションの「管理費」
や「修繕積立金」の事について少し記載しておりますので、中古マンション
の購入をご検討されている方は昨年の１０月号の「失敗しない不動産選び・」
もぜひご参考願います。
来月８月号のテーマは「改正された、契約時や代金領収時の印紙税について」
を予定です。
ベルーガ不動産（株） 新島
2014年06月02日
<No 27>
■＜２０１４年＞失敗しない不動産選び・・6月号～
今月のテーマ「契約時の重要事項説明は大切です」
今月はテーマからしてちょっと堅苦しいお話になりますが・・
私たち不動産業者は不動産の売買契約の締結の前、お客様に対して
「宅地建物取引主任者証」を提示した上で「重要事項説明書」に記載
の内容について重要事項説明を行います。そして買主様、売主様から
は重要事項説明書を「受領」し「説明」を受けられたことを証する為
書面にて署名押印をいただいております。
このことは宅地建物取引業法第３５条に規定されております。
業者につきましては、重要事項説明を怠ったり、内容に虚偽があったり
無資格者による説明で対応した場合等は、厳しいペナルティーを科せら
れる場合があります。つまり、売り買いの当事者のお客様だけでなく、
ご契約前の重要事項説明は不動産業者にとりましても省略できない大切
な事項なのです。
よくご年配の買主様からは「もう、任してあるから・・」等とどうして
も時間が長くなりますと、書面から眼を離してしまわれる場合もあります
が、是非、その不動産の事について大切な情報が記載されたものですから
「聞いてなかった・・」的な問題を未然に防止するためにも記載内容や
聞きなれない「用語」について解らないこと等、不明な点は説明者に丁寧に
確認して、ご理解の上、署名押印をしていただければと思います。
尚、不動産の「重要事項説明書」を不動産の「履歴書」や「身上書」の
ように思われている方もいらっしゃるようですが、決して「履歴書」や
「身上書」のように「特技」や「長所」をアピールするものではありません。
むしろ、「法律等で制限を受ける事項」や「その不動産の欠点」を
しっかりと記載しご説明する書面とお考えいただければと思います。
来月７月号のテーマは「中古マンション購入前チェックポイント！」を予定です。
ベルーガ不動産（株） 新島
2014年05月02日
<No 28>
■＜２０１４年＞失敗しない不動産選び・・５月号～
今月のテーマ「消費税ＵＰの後はもっと怖い？相続税ＵＰが・・」
～近未来の架空のお話しです～
２０１４年（平成２６年）１２月３１日の大晦日 夜１１時５８分・・・
その病院の病室では、先ほど看護婦より「おじい様の様態が・・」との連絡
を受け、急きょ、家族で観ていた紅白歌合戦を録画に切り替えてかけつけた
一人息子の夫婦と、その子供で現在専門学校で経理や税務の勉強をしている
孫の３人が、宿直の医師とともに「おじいちゃんの姿」をみつめていた。
「コチコチ・・」「コチコチ・・」ベット脇の台に置かれたおじいちゃん
愛用の小さい置き時計の音が静寂の空間に時を刻んでいく・・
やがて医師がペンライトで瞳孔を確認し「ご臨終のようです。死亡時刻
平成２７年１月１日０時２分です」と時計を見ながら低い声で告げた。
「父さん・・」息子は呼びかけたが答えはなく数秒の沈黙が部屋にあった。
医師とともに部屋にいた看護婦がナースステーションへの死亡連絡のため
に病室を出ようと動いたその時、孫が医師に声をかけた「先生、じっちゃん
の死亡時刻は３１日の午後１１時５９分になりませんか？」
一同「えェ？」・・・・・
平成２６年４月１日、粛々と消費税率が８％になりました。スーパーや
家電量販店、ホームセンター等で、今まで税込金額で大きく記載されていた
商品価格が、一転して税抜き価格が大きく記載されていて、８％の税込みの
金額はその隣に（○○○円）と小さい文字で申し訳なさそうに記載されてい
ることに違和感を感じている方も多いのではないかと思います。
でも、消費税ＵＰに続いて相続税ＵＰ（正確にいうと一部改正）は平成２７
年１月１日以降に亡くなられた方から対象となります。こちらもきついです。
改正点の大きなポイントは、遺産に係る「基礎控除額」が引き下げられる点
です。つまり、改正前ですと相続税納付の対象にならなかった方でも、今後
相続税納付の可能性があるということなのです。
＜改正前＞ ５０００万円＋（１０００万円×法定相続人の数）
仮に配偶者と子供２人の計３人が相続人の場合 ８０００万円が基礎控除額
＜改正後＞ ３０００万円＋（６００万円×法定相続人の数）
仮に配偶者と子供２人の計３人が相続人の場合 ４８００万円が基礎控除額
ようするに、改正後は預貯金や不動産、有価証券などの合計が５，６千万円
以上ある方の場合、相続人の数にもよりますが相続税納付の「該当案件」に
結構なってしまうようです。
さらに例をあげると、資産が２億円以上有る方の場合は改正前と改正後では
「１日の違い」であっても数百万円の相続税額の違いが生じる場合がありま
す。まさに当事者にとっては「驚きの金額差！」となります。
でも改正点の中で少々良い話も・・
相続人が未成年者の場合は２０歳までの１年につき控除できる金額が改正後
は６６％もＵＰとなっております。例をあげますと、相続人が１５歳の場合
２０歳までの１年に付控除できる金額が改正前の１年６万円の場合は３０万
円の控除でしたが、改正後は１年１０万円（６６％ＵＰ）となり、５０万円
の割り増し控除が受けられるように改正となっております。（な～んだ、
そんだけ？・・との声が聞こえてきそうですが・・）
ところで、「不動産業者的節税のアドバイス」をちょっとだけいたしますと、
「どういうわけか土地だけは沢山ある」ような場合、やはり所有する不動産
の評価価格を下げる方法を探ったらよいのではと思います。預貯金や株等
の有価証券は相続税の対象の資産として計上しなければなりませんが、
例えば土地の場合はアパート等の貸家を建てることにより評価額を減らす
こともできます。（ただし、建てたけれども、入居者が少ない場合など
リスクもありますのでご注意を！）私が考えるに政府や財務省の方々も
新築のアパート等の建築が増えることによる経済効果が高いことからこの
ような税制の措置を継続してとっているのだと思います。
尚、今月は相続税のお話を少しさせていただきましたが、相続税に限らず
税金は非常に複雑に「特例」や「期限」、「○○からの経過年数」等など
関係して納付額が決定いたします。やはり正確には税務署の相談員の方や
税理士、経理士などの専門の知識のある方にご相談されることをお勧めい
たします。ご相談の手間と費用を惜しんで「控除」できる金額を控除しな
いで納付してしまう例がよくあるようですのでご注意願います。
来月６月号のテーマは「契約時の重要事項説明って？」を予定です。
ベルーガ不動産（株）新島
2014年04月01日
<No 29>
■＜２０１４年＞ 失敗しない不動産選び・・４月号～
今月のテーマ 「住宅の防犯チェックについて」
４月に入りました。消費税が８％の時代も４月１日からいよいよスタート
いたしました。ご承知のとおり日本では４月は特別な月となります。新入学、
新入社、また多くの会社で新年度の事業計画の開始の月となります。
是非、こうした１年の内でも節目のタイミングの時期に、「現在お住まいの
住居」についてご家族で「防犯」についてお話しをされ、日々注意していく
点を一つでも二つでもお互いに確認し合ってみてはいかがでしょうか？
そして可能でしたら気になる箇所はできるだけ改善されてみてはいかでしょうか？
（注意喚起だけでは解決せず、改善の為の出費を必要とする場合もありますが・・）
そこで、今月は「住宅の防犯チェック」について少しお話しします。
昭和の時代は「日本は世界でもトップクラスの安全な国」と言われてました。
でも、残念ながら「開けっ放し」が平気な時代は、都会に限らず地方でも
過去の良き時代の話となってきております。
勿論、「心配をし始めたらきりがない！」事かもしれませんが、家族で「防犯」
の事について一度話をすることにより、「気付かなかった事」も「発見」でき
「注意する意識」も生まれ、「玄関の鍵は閉めたけれども、リビングのサッシの
鍵は開けたままで近所に買い物に出かけてしまう・・」等の
「防犯の初歩の初歩」のミスなどもなくなればと思います。
ところで、私は仕事がら「防犯の事について詳しい方」から話しを聞く機会が
よくあります。
先日は住宅会社にてお客様の前で「防犯のセミナー」をやられている方から
お話を伺いました。大手警備会社の方や保険会社の方からも時々「防犯」の
お話を伺います。それらの方々のお話の中でよく共通する点が３つあります
のでご紹介します。
一つは、「注意はし過ぎることは無い」という点。
２つ目は、「継続が大事」という点。
３つ目は、「過信は禁物」という点です。ご参考までに・・
尚、耳より情報といたしましてパソコンやスマートフォン、タブレットにて
「防犯チェック」と検索いたしますと呉警察署（広島県）や相馬警察署
（福島県）が作成いたしましたご家庭での「防犯チェックリスト表」がご覧
いただけ、項目ごとにご自身の住居をチェック確認することができます。
これらを活用して是非、この機会に「ご自身でチェック診断」してみては
いかがでしょうか？
来月５月号のテーマは「消費税ＵＰの後はもっと怖い？相続税ＵＰが・・」
を予定です。
ベルーガ不動産株式会社 新島
2014年03月01日
<No 30>
■<2014年＞失敗しない不動産選び～３月号～
今月のテーマ「秒読み・・消費税ＵＰ!4月１日からどうする？」
いよいよ４月１日から消費税が８％になります。住宅関係の会社は
この３月は最後の３１日まで大変な時期を迎えております。
特に２月に関東地方を襲った記録的な大雪の影響で完成計画に大幅
な遅れがでている現場も少なくありません。しかし、たとえ雪など
の理由があっても４月１日は待ってはくれません。
昨年９月３０日までの新築請負契約分は４月１日を超えての完成
引き渡しでも消費税率は５％ですが、１０月１日以降のプラン変更
や設備の変更等に伴う追加見積り分は４月１日以降の完成引き渡し
では８％の消費税率となります。（厳密にいうと３月中に先に代金
を支払いしても４月以降に引き渡しの場合は８％の税率が適用とな
リます。まして１０月１日以降の新築請負契約の場合は３月末まで
に完成引き渡しを受けないと契約書類の消費税は５％で記載されて
いたとしても完成精算時には８％の税率が適用となります。）
これは建築を依頼したお客様だけでなく、建築会社やその担当者に
とっても大変な問題です。
仮に建物の本体価格が税別３０００万円の場合、消費税５％ならば
１５０万円ですが、８％になると２４０万円となり、「１日の違い
で９０万円」お客様の支払いが増えてしまいます。
（今は昔と違い、新築後のローン減税に関係した確定申告の問題、
補助金申請の提出書類や提出写真の問題、住宅ローンの問題、新築
建物の登記の問題、企業のコンプライアンスの問題などが複雑に関
係してまいりますので、安易に「引き渡し書類の日付は３月３１日
で・・」というわけにはいかないようです。）
もし、３月完成予定のお客様がおられましたら担当の方と月初より
丁寧に早め早めの打ち合わせや相談をされた方がよいと思います。
担当者から、引き渡しの件などで連絡がありましたら「来週の休み
に・・」ではなく可能なら少しでも近い日程での打ち合わせをされ
たほうが良いと思います。それと担当者から、住民票や印鑑証明の
取得を依頼された場合は、提出先等を確認された上、早めの準備を
されたほうが良いと思います。（３月は特に案件が多いために新築
した建物の登記や銀行の住宅ローンの精算金払い出し決定の審査に
時間がかかる場合がありますので・・）
あと、今回の消費税ＵＰには関係なかったけれども、「将来的には
マイホームを！」と心のどこかで考えられている方へ・・
新聞、テレビなどのニュースでご承知とは思いますが・・
政府は平成２７年１０月１日より消費税を１０％にする予定です。
（建物の本体価格が税別３０００万円の場合は３００万円の消費税
となります。８％の税率の場合よりも６０万円の増加となります）
是非、４月１日の消費税ＵＰを機会に来年の９月までの完成を一つ
の目安にご家族で「マイホーム会議」を開催してみてはいかがです
か？
次回４月号のテーマは「住宅の防犯チェック」を予定です。
ベルーガ不動産株式会社 新島