～深谷市深谷小学校前～ 「ベルーガ不動産株式会社」
2014年12月21日
<No 21>
■失敗しない不動産選び・・１２月号 「新居に入居する前の仮住まいについて」
失敗しない不動産選び・・
１２月号のテーマ「新居に入居する前の仮住まいについて」
１２月に入り「師走」というだけあって何かと忙しい時期になりました。
そんな中、消費税を１０％にあげることを延期する発表が政府よりありました。
その為、マンションや建売り物件をご検討されていた方の中には最近になって、
住んでいる我が家を取り壊しての「建て替え」を決意された方も多いのではない
かと思います。
そこで今月は「仮住まい」について少しお話しさせていただきます。
現在の住居を解体してそこに新築をされる場合は、貸家や貸アパート、あるいは
血縁者の空いている家や部屋などに、新居が完成するまで居住しなければなりま
せん。このことが「建て替え」による「新築計画」の場合の大きなストレスに感
じる方は結構おります。とりわけご両親同居の２世帯（３世帯）の場合は特に神経
を使います。ご両親や祖父母の反対があっては「計画」そのものが中断してしまい
ます。それと「仮・・」だからと言って工事期間中の住まいを、費用削減だけを
意識して「屋根が付いていて寝られれば・・」的に安易に考えてしまうと工事の
期間途中で「仮住まい先から別の仮住まいに引っ越し・・？」等という事にもな
りかねません。一般的には鉄骨系ハウスメーカーの場合でも４，５か月間はどう
しても仮住まいが必要です。木造住宅の場合は鉄骨系の住宅よりも工事時間がどう
してもかかることが多く、５，６か月以上の仮住まい期間が必要となる場合も少な
くありません。「仮・・」と言ってもあなどれないと思います。
そこで「失敗しない不動産選び・・」の観点から今月のワンポイントアドバイス
です。
「仮住まいは、できるだけ家族１人１人のプライベート空間が保てる物件を早めに
確保しましょう！」
え？・・そんなの当たり前だよ・・と思われるかもしれませんが、飛行機でいう
「エコノミー症候群・・」ならぬ「仮住まい症候群・・」に自身や大切な家族の
誰かがならないためにも、例えば「月々あと１万円余計に出せば、もう１部屋広
くて設備の充実した仮住まいが借りられる・・」ような場合は費用削減を優先す
るか？それとも仮住まい期間中の快適性をすこしでもＵＰさせるために建築予算
と割りきって考えるか？是非、しっかりと考慮されてから仮住まいの賃貸契約を
して頂ければと考えます。
あと補足ですが・・大手の引っ越し業者様の場合は仮住まい先には必要最小限の
荷物を持ち込むだけで済むように「コンテナなどに新居の完成まで、とりあえず
あまり使わない家具や荷物等を保管預かりしておく」ようなパックプランもある
ようです。これらもご検討の上、「仮住まい中は、ちょっと不便だったけれども
結構楽しかったし、良い経験をしたな・・」と完成した新居に入居後に思えるよ
うな「仮住まい生活！」をおくっていただければと思います。
次回、新年１月号のテーマは「中古住宅の内観見学時のポイント！」を予定です。
ベルーガ不動産（株） 新島
2014年11月02日
<No 22>
■失敗しない不動産選び・・１１月号 「 物件購入時～購入後の書類管理について」
失敗しない不動産選び・・
１１月号のテーマ「物件購入時～購入後～の書類管理について」
今年になって居住用の住居を新築された方は、そろそろ住宅ローン減税などの
申請方法について「どういうふうに？」とか「必要書類は？」とかあれこれと
考えなければならない時期だと思います。（中古物件も条件により住宅ローン
減税の対象となります）
でも、新居に引っ越しして居住を開始してしまうと、新居に関係した書類等は
「大切が故」つい押入れの奥に仕舞い込んでしまい、なかなかその書類の袋を
取り出すのも結構大変という方も多いいようです。
そこで今月は、「物件購入時～購入後～の書類管理について」ワンポイントア
ドバイスを記載させていただきます。
まず、私のおススメする書類管理のキーワードは「混ぜるな！」という点です。
トイレ掃除用の薬品洗剤のボトルによく書いてある言葉ですが、不動産物件の
書類管理にも当てはまると思います。ご説明を続けます。
新居を購入する場合は次の３段階の時期（タイミング）で「混ぜるな！」とい
う点に留意して分類整理していくとよいと思います。
①第１段階（物件の検討開始から契約までの段階）
この段階は比較物件の販売資料や各検討する住宅会社のパンフレット、建物
や設備の見積り、プランの修正検討図面、ローンの事前審査申込みの関係書類
など、一番書類のボリュウムがかさむ時期です。でもこの時期はあまり書類の
「管理」ということに意識しなくても良いと思います。この段階では資料提供
を受けた業者ごとに貰った手提げ袋や紙袋に分けておけばよいと思います。
②第２段階（契約から物件引き渡しまでの段階）
いよいよこの段階から少し書類保管や分類に対しての注意が必要になります。
でも「混ぜない！」事さえ留意すれば決して難しくありません。
まず、契約後は早い段階で次の２種類に資料や書類、パンフ等を分類します。
Ａ・・「契約した物件や契約した業者に関係した資料や書類、パンフ等」
Ｂ・・「それ以外の候補物件の資料や他の業者の見積りや資料、パンフ等」
契約後の早い段階でこの分類ができればあとはそう難しくありません。
そしてＡの資料や書類群のなかで「特に重要なもの」と「それほど重要でない
もの」に分類できればさらに「管理」がしやすくなります。
「特に重要なもの」とは契約書、契約図面や見積もり明細書、領収書、ローン
審査などの関係書類などです。・・ポイントとしては、契約時の重要書類と、
プラン検討時の修正図面や、採用しなかった設備などの資料や参考見積りとは
しっかり分類（混ぜて保管しない）することが大切です。
③第３段階（引き渡し入居後の段階）
物件の引き渡しを受けて入居となりましたら、②の段階での重要書類に加え
て、契約後の最終決定した図面や書類、追加変更の見積り書や領収書、保証書
や引き渡し関連書類、銀行ローンの契約関係書類、登記の関係書類、補助金等
に関連した書類などしっかりと確認の上、一か所にまとめてわかりやすい場所
に保管（大切でない書類とは混ぜないで保管！）しておく事を私はお勧めします。
＊尚、「大切な書類の保管場所」についても少しお話しします。
昭和の時代では、大事な「登記済み権利書」は金庫や戸主しか解らないタンス
の奥底に仕舞いこみ、契約書や建築確認済証や農地転用許可書類等はしっかり
したお菓子の箱等に入れ風呂敷で包み、押入れの天袋の奥に仕舞い込む方が結構
多かったと思います。でも・・現代では権利書も「登記情報証明書」という１１
桁の数字が記載された書類となり、電子化管理されております。また、権利の
変更登記には所有権者の印鑑証明や当事者間の取りかわし書類も必要であり、
たとえ、登記情報証明書などが盗難にあった場合でも速やかに警察や法務局に
届けることにより権利者保護は昔に比べ相当改善されていると思います。むしろ
長期にわたる保管を義務付けされた書類等（太陽光補助金等の申請書類控え等）
が昔に比べ格段に増えており、私は「分散して保管することによる仕舞い無くし」
のデメリットの方が大きいのではないかと思います。私はホームセンターにてよく
販売されている半透明のプラスチック製のケースに保管が必要な重要書類関係だけ
を入れ、いつでも取り出ししやすい収納の前面の位置に保管しておくと便利だと
思います。
途中から書類の収納場所のお話も加えてさせていただきましたが、是非書類管理
キーワード「混ぜるな！」で将来にわたって楽々収納管理をされてみてはいかがでしょうか？
来月１２月のテーマは「新居に入居する前の仮住まいについて・・」を予定です。
ベルーガ不動産（株） 新島
2014年10月02日
<No 23>
■失敗しない不動産選び・・・１０月号～不動産や建築でよく使われる言葉について～
失敗しない不動産選び・・
１０月号のテーマ「不動産や建築でよく使われる言葉について」
今月は昨年の「失敗しない・・１２月号」でご紹介した「よく使われる言葉」に
ついての続編です。昨年の「１２月号」では坪などの「単位」についてご紹介させて
いただきましたが、今月は物件概要をのせた物件チラシ等によく使われているて
いる言葉について少しお話しさせていただきます。
ご承知のとおり、世の中にはたくさんの いわゆる「業界」が存在しています。
例えば、「芸能界」や「金融界」、「法曹界」とか。そしてそれぞれの業界で
はその業界の人でないとなかなか理解できない言葉も当たり前のように使わ
れているのではないでしょうか？（芸能界では言葉を逆さに言う人
が多いことをパロディにして「ちゃんこ鍋に行く？」を「く～い～なべちゃんこ？」
とテレビ局の製作スタッフのキャラ設定で笑いをとる漫談が２，３年前テレビではやってましたが・・）
不動産業界や建築業界にも、芸能界ほど多くはないかもしれませんが独特
な言葉があります。そんな中で「販売図面」と呼ばれる物件チラシによく記載する
用語から、「知らないとちょっと解りにくい言葉」をいくつかご紹介します。
まず、土地の販売チラシには「建築条件付」あるいは「建築条件無し」の言葉が
よく印刷されています。「建築条件付」とは、この土地を購入する場合は「その
土地を販売する業者が指定する住宅建築の業者にて打ち合わせの上、建築を依頼
しなければならない」という条件が付けられた土地のことです。その逆で、「建築
条件無し」とはこの土地の購入者は「自身が希望する建築会社を自由に選択して
建築を依頼することができる」と言う意味です。もちろん「建築条件無し」の土地
物件の方が購入者の「自由度」は広い訳ですが、「建築条件付」の物件であっても
、扱い業者やその物件によっては「複数の住宅会社の中から選んで建築を依頼でき
る」場合や、「土地の金額に対して条件解除の為の金額を上乗せして支払うことに
より、お好みの住宅会社にて建築できる場合もありますので、「どうしてもあの
土地が・・」という場合は丁寧に担当の方とご相談されてみては・・と思います。
続いて「公簿取引とする」についてです。これは例えば土地の売買の場合、法務局
に登記された土地面積に基づき売買金額を決定し、その金額を買主が売主に支払う
ことにより法務局に登記された所有権者を買主に変更する取引のことです。「公簿
取り引き」とした土地の場合は「㎡単価○○円」と定めた上で「実測した結果に応
じて代金の支払い精算をする」場合と対照的な取引となります。
「更地（さらち）渡し」についてです。土地物件の上に住宅や倉庫などが現存する
場合に売主側にて解体や撤去をして「更地」にしてからお引き渡しする「物件」と
いうことです。「失敗しない不動産選び・・」の概念から一言アドバイスさせてい
ただくとすれば、「更地渡し」の物件を購入する場合はできれば契約前に担当者
より現地にて、建物部分以外の境界ブロックや樹木、埋設された浄化槽などどこ
までの解体を予定するか？整地もしっかりしていただけるのか？等を丁寧に確認
されたほうが良いと考えます。
「告知事項有り」についてです。これはこの物件については「購入決定前（契約前）
に買主に告げて了承をいただきたい事項があります」といった意味があります。
（例えば・・３年前に火災により建物が半焼した為に解体し更地となっていた物件
です といった内容）
不動産の取引物件においては「告知事項有り」の物件は少なからず存在します。でも
販売チラシは不特定多数の方がご覧になる為、「告知事項有り」の言葉で記載して
おき、購入のご検討相談がありました場合はできるだけ早い段階で告知の内容
についてご説明させていただくのが一般的です。
（＊内容により重要事項説明書などの書面に記載してご確認いただきます）
「引き渡し時期・・相談」についてです。不動産の場合は購入者が決定しても、
農地法や都市計画法、建築基準法などの関係法令や、売主側の引っ越しや
相続に関係した問題等で引き渡しまでに時間がかかる場合があります。
その場合は「・・相談」と表記したりします。もし「・・相談」との記載が
チラシにありましたら担当者におよその引き渡しスケジュールについて確認
された方が建築計画が立てやすいと思います。（尚、売主側では買主の代金支払い
が可能ならば速やかに物件を引き渡せる場合は「引き渡し時期・・即」とか
「・・即時」とか記載致します。
今回は５つの「よく使われている言葉」について記載させていただきました・・・
また、機会がありましたらこのほかの「用語」につきましてもご紹介させて
いただきたいと思います。
来月１１月号の「失敗しない不動産選び・・」のテーマは
「物件購入時～購入後～の書類管理について」を予定です。
ベルーガ不動産（株） 新島
2014年09月03日
<No 24>
■失敗しない不動産選び・・９月号～土地の整形地と変形地について考えること～
失敗しない不動産選び・・
９月号のテーマ「土地の整形地と変形地について考えること」
私たちの住む丸～い地球もその表面部分は色々なかたちで区切られています。
日本国内の通常の場所であれば、一区画ずつ地番が付記されて、所有権者や
地目や面積などの情報が管轄法務局にて登記されています。
でも土地の形状や一区画の広さはまちまちで、正方形や長方形の整形地より、
むしろ台形やひし形、部分的なでっぱりや引っ込みのある変形地など千差万別
に存在します。変形地(不整形地）は整形地に比べ価格的に魅力もありますが、
「不動産選び」をされる方にとっては迷われることと思います。
そこで今月は、「不整形地を購入するかどうか迷った場合」に、もし時間的な
検討時間の余裕があればご考慮したいポイントをステップ①，②，③形式で
ご紹介します。
ステップ①
図面上の形状と現場での視覚イメージは結構違います。測量図面上は台形や
ひし形でも、現場のイメージは「それほどの変形地には見えない」場合がよく
あります。またその逆で、図面上では小さい出やへっこみでも、現場ではとても
気になる場合もあります。視覚イメージには個人差もありますので、是非ご自身
にてご確認願います。
ステップ②
もし、①の結果、「結構いいかな？・・」と感じました場合、是非、住宅建築
を依頼したい会社の設計担当者にその土地の資料や新居に求めるプランなどの
ご要望を伝えてご相談される事をお勧めします。その土地の「用途地域」に
よっては「北側斜線制限」などの制約により、希望する内容を満たすプランが
なかなか計画しにくい場合があります。逆にその土地の変形を有意義に活用して
の素敵なプランや外構計画をご提案して頂ける場合もあります。
ステップ③
①、②の結果「いいかも・・決めようかな？」と思われたら、最終決定段階に
近づいております。でも・・時間の余裕があれば、このコーナーのタイトル
「失敗しない不動産選び・・」の概念からしますとできれば①でプランニングを
依頼した建築会社の方に、予定建物の本体価格だけでなく、屋外給排水工事費や
外構工事費などを含めた総予算の見積り(資金計画書）を作成いただき住宅ローン
の事前審査にて借り入れ希望額が銀行より「仮承認」いただいてから「ご判断」
された方がより安心だと考えております。
（・・見積り依頼やローン審査をしている間にその土地物件が他の方に購入申込み
されてしまう場合もあり、大変難しい部分ではありますが・・）
最後に・・
今回は不整形地を検討される場合のポイントについてお話ししましたが、いろいろ
と価格の魅力な不整形地も検討した上で新規分譲地のような区画や設備状況がはっ
きりした整形地に最終決定するのも選択の一つと考えます。
ご参考ください。
来月１０月号のテーマは「不動産や建築でよく使われる言葉について」を予定です。
ベルーガ不動産(株) 新島
2014年08月02日
<No 25>
■失敗しない不動産選び・・８月号～改正された契約時や代金領収時の印紙税について～
失敗しない不動産選び・・
８月号のテーマ「改正された契約時や代金領収時の印紙税について」
平成２６年４月１日よりはがきは５２円に封書は８０円→８２円に郵便料金が
改正されましたが、最近になって「え、はがきは５２円？」と気付かれた方も
結構おられるのでは？と思います。増税の変化を当日より体感した「消費税」
とは違って、郵便料金は暑中見舞いや年賀状の時期にならないと「料金改正」
の実感がわかないかもしれません。
ところで、「印紙税」は今回４月１日より「一部引き下げ」られております。
今月は一部引き下げられました印紙税について少しお話しします。
今回「不動産の譲渡に関する契約書等の印紙税額」が例えば不動産の譲渡額が
５００万円超１０００万円以下の場合は改正前は１０，０００円の収入印紙を
契約書に貼りましたが、４月１日以降は５，０００円と改正されました。
１０００万円超５０００万円以下の場合は１５，０００円から１０，０００円
になっております。（＊建築工事の請負に関する契約書の印紙税額も４月１日
より変更されております。・・詳細につきましては公的な資料等をご参考願い
ます。）
国も消費税ＵＰにともない「印紙税の減額」や「住まいの給付金制度」の新設
など、増税感の緩和対応に苦慮されているのではないかと思います。
あと「印紙税」については領収書に印紙を貼る義務のある「事業者」側にとり
ましても改正前は３０，０００円未満が非課税だったのが５０，０００円未満
まで収入印紙を貼らなくてよい非課税枠が拡大しております。
(スーツ等の販売店の場合はかなり収入印紙の使用量が減るのでは・と思います）
最後に「印紙」についての雑学的なお話しですが・・
日本では「収入印紙」の他にも 法務局にて謄本等を取得する時に申請書に貼る
「登記印紙」などその用途に合わせて色々な「印紙」が発行されています。
一般的になじみの薄い「印紙」としては特許庁に特許や登録商標の登録申請の際
に申請書に貼ります「特許印紙」があります。私も昨年 当社のベルーガのロゴ
マークの商標登録を申請する際、郵便局にて購入して始めて「拝見」しました。
見かけ的にも何か風格のある表情の「印紙」でした。もしご興味のあられる方は
「特許印紙」などいろいろな「印紙」についてインターネットなどで画像検索し
てみてはいかがでしょうか？
来月９月号のテーマは「土地の整形地と変形地について考えること」を予定です。
ベルーガ不動産(株）新島