～深谷市深谷小学校前～ 「ベルーガ不動産株式会社」
2015年06月30日
<No 16>
■失敗しない不動産選び・・・６月号・・「空家等対策の推進に関する特別措置法」って何？
いよいよ「空家等対策の推進に関する特別措置法」が平成２７年５月２６日
より施行されました。
今月はこの法律により「何が変わるのか？」空家を所有している方は「どんな
事に注意をしたらよいか？」について私の思うところをお話しいたします。
さて、国土交通省の法律制定時の資料によりますと、なんと現在全国に８２０万
戸の空家が存在しています。私もこの発表された数字にはとても驚きました。
そして、これらの空家の中には「老朽化」などの理由により「危険」なものや
「地域環境を悪化」させているものもあることから法令を整備することにより、
国と市町村が連携して「指導」「勧告」「命令」、必要に応じて「強制執行」
も可能とすること等を定めたのが今回のこの法律です。
しかしながら、法律が施行されたとはいえ各市町村の担当部署の方も、その対応
はまだ手探り状態ではないでしょうか？
確かに、今回の法律では市町村長は空家等の所有者等を把握するために「固定
資産情報の内部利用」が可能となり、手続きを踏まえての「立ち入り検査」も
可能となります。また、「特定空家」の認定をされますと、固定資産税の住宅
用地特例が取り消され、マスコミ等で盛んに取りあげられていたように「固定
資産税が６倍に！」といった措置も場合により可能となります。
でも・・・空家を所有している方へ・・
「すぐに固定資産税が６倍になるこいとはありません」ので落ちついた対応を
お願いします。・・「特定空家等」の認定が必要となります。
「特定空家」の認定や手続きに関しては国土交通省は「ガイドライン」を定めて
おり公表もしております。
ですから「すぐに○○した方がよい・・」といった遠方の知らない業者等からの
勧誘電話等にはくれぐれもご注意いただき、あわてずご対応をお願いします。
ただ・・今までと違いますのは、所有者の方の管理が不十分な空家の場合は、
市町村などからの改善の依頼等が記載された通知が届くことがあり、この通知
をそのままにいたしますと段階的に厳しい対応の通知や、直接の連絡がくる場
合も想定されます。（今までですと、お金がかかるから・・仕事が忙しいから・・
と放っておいた空家が「特定空家」の認定をされますと税制面だけでなく色々
と他のマイナス面もございますのでご注意願います）
＊「特定空家」の定義やその「空家等の物的状態の判断に際して参考となる基準」
につきましては国土交通省のホームページ内に掲載がありますので詳細はそちら
にてご確認願います。（当店でもご相談来店のお客様にはガイドライン資料等を
お渡ししてご説明させていただいております）
来月７月号のテーマは「斬新で個性的な家ＶＳふつうの家」を予定です。
ベルーガ不動産（株） 新島
2015年05月30日
<No 17>
■失敗しない不動産選び・・・５月号・・「住宅に求めるものはハード？それともハート？」
先日、郊外の大型家電量販店に立ち寄った際、近年のグルメブームを反映してか、
炊飯器の販売コーナーでの機種の充実ぶりに驚かされました。コーナーのひな壇
には十数種類もの展示がずらっ～と価格帯順に並んでおりました。中には１０万円
近い多機能の高級商品から、単身者向けのかわいいデザインのものまでいろいろ
あります。「さすがは、お米を主食とする日本ならではの品揃えだな・・」と感心
いたしました。普段あまりごはんを炊かない外食派の方なら、小型のシンプル機能
のものが便利ですし、家族で食べる時間がまちまちな方や、仕事が忙しい方には
「長時間炊き立て保温機能付き」が魅力ですし、食べ盛りのお子さんが多いい家庭
では、少し大きめの機種で、高級米でなくてもふっくら美味しく炊ける機能がついて
いれば最高だと思います。
さて、話が脱線してしまいましたので不動産の話に戻りますが・・
不動産の場合、どうしても家電製品のようにたくさんの商品ラインナップから選ぶ
ことができません。その番地の物件はそこに一つしかなく、形状や状態もまちまち
です。また、自分が検討中の時に「売約」が出てしまうことも時々あります。家電
品のように同一品番の商品を「お取り寄せ」ができないのも「物件探し」を難しく
している要因だと思います。（当たり前のはなしですが・・）
それでも、何とか努力の結果、新居を建てるための土地が見つかったら、次は
いよいよ「どのくらいの予算で、どんな家をたてるか？」具体的に決定していか
なければなりません。
そこで今月は、どんな家を建てるか検討する段階での「考え方のポイント！」の
お話です。私は、「建てた家は、自分たち家族が楽しく生活するためのもの」と
いう気持ちのもとに、家のハード部分や内部設備などのスペックやグレードには
必要以上にこだわらないほうが・・と思います。また、お客様が来た時に・とか
両親が泊まりに来た時に・・といった理由で必要以上の部屋数や、建築面積を広
げ、予算を増加させることはあまりお勧めできません。私は、新居では以前よりさらに
家族の会話が増え、夢に描いていた楽しい暮らしを実現していただきたいと思い
ます。くれぐれも、自分たちにはあまり必要でないと思われる機能をつけるために
設備のグレードアップをしてローンの支払い金額を増やし、「新築後には逆に残業
を増やして帰宅が遅くなってしまった・・」といったことのないようご注意願い
ます。（近年の社会情勢は残業手当の発生する残業はあまりできないようになって
いるようですが・・）
最後に一言「家造りはハード（ｈａｒｄ）よりハート（ｈｅａｒｔ）重視で！」
来月６月号のテーマは５月２６日より施行されました「空き家対策特別措置法」
について予定です。
ベルーガ不動産（株） 新島
2015年04月29日
<No 18>
■失敗しない不動産選び・・・４月号・・「復活！省エネ住宅ポイント」
いよいよ４月から（正確には３月１０日より受付開始）「省エネ住宅ポイント」
が始まりました。いわゆる「住宅エコポイント制度」が再開されたのです。
この制度の「復活！」を待ち望んでおられた方々も多いことと思います。
この制度は一口で言えば「エコな住宅を新築したり、エコなリフォームをした
方に国が規定の「ポイント」を発行支給してくれる制度」です。
一定の基準を満たした住宅を新築した方や分譲住宅を購入した方には、３０万
ポイント（約３０万円相当）が与えられ、希望の商品や旅行券、デパート等の
商品券で受領できるほか、工事業者と打ち合わせにより、外構工事などの追加
付帯工事などの支払いにも利用できます。また、リフォームをされる方にも、
熱効率の良い給湯設備への改修工事や、断熱効果の高い窓サッシへの改修工事
など、定められた条件を満たしたリフォームをされる場合に規定のポイントが
与えられます。
省エネ住宅ポイントは特に新築をご検討されてる方にとりましては、所得に応
じて最高３０万円が出ます「住まいの給付金制度」との合わせての活用で非常に
「お得感！」が増したのではないかと思います。
是非、「マイホームご検討中！」の方は住宅会社の担当者と、丁寧な打ち合わせ
の上、最大限にこれらの補助金制度や「住宅ローン減税」などの税の優遇制度を
活用していただきたいと思います。
ところで、上記の国の制度のほかにも、お住まいになる市町村単位でも独自の
様々な補助金制度が４月よりの受付にて始まっております。特に市町村単位の
補助金の場合は予算枠も少なく「予算枠がなくなり次第募集受付の終了」のもの
が多く見受けられます。大手の建築業者や広域対応のリフォーム業者の場合は
その担当者が今年度の４月からの市町村独自の補助金制度まですべて把握できて
いない場合もあるかもしれません。もし新築やリフォームをご検討されておられ
るようでしたら、ご自身で広報や市町村のホームページをご確認いただいたり、
あるいは依頼を予定している業者の担当者に「利用できる補助金は他に無いか？」
再確認をしていただければと思います。（ほとんどの補助金の場合は、工事開始
前の申請が必要ですのでご注意願います。）
さて、これらの補助金制度ですが「税金」を財源としていることから、申請者は
申請内容が正しいことの誓約や、提出書類の控えについては長期の保管が義務つ
けられたりしております。また、申請に関しての規定の書類もたくさん必要です。
是非、担当者と十分な打ち合わせにより、工事写真の不備や、工事の開始や完了
日時の問題、領収書や注文書等の不備の問題などで、補助金の受領ができないこ
との無いようご注意いただきたいと思います。
ベルーガ不動産（株） 新島
2015年03月30日
<No 19>
■失敗しない不動産選び・・・３月号・・「雑種地って何？家は建てられるの？」
失敗しない不動産選び・・・
３月号のテーマ「雑種地って何？家は建てられるの？」
さて、今月は「雑種地（ざっしゅち）」という言葉について少しお話しさせて
いただきます。
不動産の販売図面などにはその土地の「地目（ちもく）」が記載されています。
この「地目」は例えば「宅地」とか「畑」とか「山林」等といった表記により
分類されております。その「地目」の一つに「雑種地」という言葉があります。
「雑種地って駐車場や資材置き場用の土地のことでしょう？」と考えている方
も多いかと思いますが、「何となく知っていそうでわかりにくい言葉」ですので
「失敗しない・・」の概念から解説させていただきます。
そもそも土地の「地目」についてですが、「地目」とは「不動産登記法」により
登記所の登記官が認定したその土地の用途です。そしてこの「地目」は「不動産
登記事務取扱手続準則」により全部で２３に分類されています。
田・畑・宅地・学校用地・鉄道用地・塩田・鉱泉地・池沼・山林・牧場・原野・
墓地・境内地・運河用地・水道用地・用悪水路・ため池・堤・井溝・保安林・
公衆用道路・公園・・・そして左記記載の２２の分類のいずれにも該当しない
土地として「雑種地」という分類があるのです。ですから「雑種地」が必ずしも
イコール（≒）駐車場や資材置き場用地とは限らないのです。
「雑種地なら農地転用が必要でないので建物は簡単に建築できる・・」とお考え
の方も多いのですが、特に市街化調整区域内の土地の場合は注意が必要です。もし
「雑種地」の土地を購入検討されるのであれば、しっかりと扱いの不動産業者や
その土地を勧めていただいてる住宅会社の担当者から十分に説明を受けた上での
ご判断をしていただきたいと考えます。
尚、雑種地の土地購入に限ったことではありませんが、土地の購入の際に不動産
業者を介さず、地主（売主）から直接購入し、後からその土地が「都市計画法」
等の関係で新築ができない、あるいは自分自身が建築できる該当者要件を満たし
ていない等のことが判明する場合もよくございます。地主（売主）と買主が共に
個人の場合の直接の取引については重ねて十分なご注意をお願いいたします。
来月４月号のテーマは「復活！住宅エコポイント」を予定です。
ベルーガ不動産（株） 新島
2015年02月27日
<No 20>
■失敗しない不動産選び・・・２月号・・「中古住宅の内観見学時のポイント！＜後編＞
失敗しない不動産選び・・
２月号のテーマ「中古住宅の内観見学時のポイント！」＜後編＞
今月は先月に続いてのお話です。
本屋さんに行きますと、中古住宅やマンションのチェックポイントが記載された
本や雑誌をよく目にします。以前点数化できるチェックシートがついた雑誌
をみたことがあります。たしかにその項目ごとは「なるほど重要な事」だと思
ます。例えば・・居室には必ずＷコンセントが２か所以上ある。とか、２階に
トイレ、洗面がある。雨戸やサッシがスムーズに開閉できる。等など・・
でも、私は（特に、その物件の初見時では）まず、次の３つのポイントを考え
ながらご見学いただけたらと思います。
ポイント① もし、この物件に住み始めたらどんな「楽しい生活」ができるか
想像（イメージ）できますか？ 出来る□ 出来ない□
先月の＜前編＞でもお話しましたが、新居を探し始めた「本当の要因」がこの
物件を購入して住み始めることにより、「解決」でき、そして「楽しい生活」
が想像（イメージ）できることが大切だと思います。キッチンの前でエプロン
をつけてケーキ造りにチャレンジしている自身の姿が想像できるとか、リビン
グのソファーにゆったりと座り、コーヒーを飲みながら大画面のテレビで「サ
ッカ―の試合」を観ている自分がイメージできるとかが大切だと思います。
ポイント② もし、この物件に住み始めたら、１０年後、１５年後、２０年後
の将来の生活が何となく想像（推定）できますか？ 出来る□ 出来ない□
どういうこと？と思われるかもしれませんが、中古の「車」を購入する場合は
「後、何年乗れるかな？」と皆さん考えると思います。それと同じで、中古住
宅の購入の場合は、生活スタイルや家族数なども考慮して、住みたい年数の条
件を満たし、その年月が来た頃、建て替えや売却転居、あるいは、リフォーム
など将来どんな感じになるか想像できるかが結構大切だと思います。必要に応
じて販売担当者に、「この物件だと、１５年ぐらい住んだ後でいくらぐらいで
売れ（貸せ）ますかネ？などと笑いながら少し困らす質問をしてみてもよいか
もしれません。（中古住宅の場合は土地の価値もあり、結構「予定の年月」を
住んだ後でも、「残存価値」があまり下がらない場合もあります。）
ポイント③ もし、この物件に居住した場合、今の住居より「改善」される点
がすらすらと７項目以上列記できますか？ 出来る□ 出来ない□
７項目というと大変かもしれませんが・・①部屋数が多い②収納が多い③風呂
がきれい・・等など今の住居に比べて改善される点が多ければ多い程、購入居
住後の満足度も高いと思います。どうしても譲れない条件の場合は別として、
多少気になる点がある場合、それが何とか妥協できる事項（例えば、現在より
通勤が８分余計になるとか、多少のリフォーム費用の出費により解決できると
か・・）であれば、それは十分に購入を検討できる物件だと思います。
ぜひ、「中古住宅の内観見学時」は上記３ポイントをご参考願います。
来月３月号のテーマは「不動産用語編 雑種地って何？家は建てられるの？」を
予定です。
ベルーガ不動産（株） 新島